内购分为两种情况，一次性全款15000元/㎡，首付60%，则16200元/㎡，精装，都是2000元/㎡的装修标准。

  小编看到价格，不由得心头一惊，这样的价格不算贵，还可以说便宜了。要知道旁边圣菲城的二手房均价已达21000以上，部分优质房源还可以达到23000以上。这样的价格直接低于周边二手房6000以上。

  不少置业顾问表示，这样的价格，买到就是赚到，但真的是这样吗?这到底是馅饼还是陷阱，是逆天笋盘还是惊世陷阱。庖丁解牛，让我们一探其背后逻辑。

  2014年，“一指没”还在主政郑州，在他的强硬手腕下，郑州全面启动了14个城中村改造，如果你当时在城中村租房子住，应该会很有印象，居郑州不易也是从那时候开始流传开来。这14个城中村改造就包括豫发豫园的所在地——徐寨。

  当然，豫发豫园位于徐寨这句话并不太准确。严格意义来说，豫园的前身是奥克啤酒厂和徐寨城改地。项目用地占地 810000㎡，牵扯两个主体:一个是徐寨村，一个是奥克啤酒厂。奥克啤酒厂属于河南奥克啤酒实业有限公司，但被华润旗下的雪花啤酒收购，所以，也有不少人称其为雪花啤酒厂。

  其中，一期地块有一部分是奥克啤酒厂的地，另一部分属于徐寨村，二期地块完全是徐寨的城改用地，三期属于奥克啤酒厂。

  以前的政策是可以直接补缴土地出让金后变性，如今土地变性非常难，必须首先让政府收储，变成储备用地，再进行招拍挂。目前，该地块尚未公开拍卖，严格来讲，豫发集团还没有正式拿地，也没有土地证，再加上奥克啤酒厂以前经营中还涉及法律诉讼等问题，所以，豫发豫园的进展一直十分缓慢，迟迟没有动静，直到这次悄悄内购。

  为了回复粉丝，给粉丝答疑解惑，小编前几天特意去了一趟豫发豫园实地探盘，了解情况。

  豫发豫园的售楼部位于渠东路，在圣菲城与博客工社小区中间。由于地块施工，原本通往博客工社的道路已被封死，又另开了一条路，取名奥克路，豫发豫园就位于奥克路边上。

  老实说，豫发豫园的售楼部盖的还是很不错的，庄重大气，只是显得十分冷清，没有太多人气。楼盘规划分三期，一期在北边，改善很纯粹，80亩，11栋楼，2栋靠近北三环的楼是公寓，其他9栋是住宅，最高33层，南边两栋小高层。一期面积最小120㎡，2梯2户，3梯3户，精装修。 二期就偏刚需了，4栋楼，77-115㎡，地块规划有一所公立小学，目前尚未命名，学校比小区还大。

  置业顾问表示，豫园5月25日开始内购，目前已结束，但是还有部分房源名额。内购主要是针对三家单位的员工：建行河南省分行、河南财经政法大学和豫发集团，不是这三家单位的员工想要参与，只要找到这三家单位的熟人，其实也可以操作。

  选择这三家单位做内购，豫发豫园也有自己的考虑。豫发集团自不必说，内购当然要考虑自家员工;建行和豫发集团是战略合作伙伴关系，4月份刚刚签署合作协议，自然也少不了;至于河南财经政法大学，则有很大的情怀因素在里面，它是豫发集团董事长王建树的母校，也是王建树最早的工作单位。

  有一个有情怀的老板，对于楼盘和购房者来讲，都是一件好事，但这并不是楼盘的最大优势，也不能够确保楼盘会被清盘。豫园最大的优势就是区位。

  豫园位于三环内，北侧是北三环，西边紧邻东风渠，东面花园路，可谓寸土寸金。周边有北三环快速路、BRT公共交通;东面距离花园路地铁2号线米，因此出行十分便利。再加上该地块距离东风渠仅仅500米，除了能够享受优越水系资源，还能在滨河公园散步锻炼，居住环境很赞。周围的生活配套也不错，瀚海北金、家乐福、金水万达都在附近，文化路三小、47中、煤炭总医院也都离得不远。

  位置不错，交通便利，配套完善，三环里，精装修，内购价格诱人，看起来十分完美，但是，该项目也有很大的遗憾。

  首先，该楼盘紧邻北三环，夜晚车辆众多，尤其是22点后，就到了大车扎堆出没的时候，住在这里，难免会某些特定的程度上受到噪音影响。而且该楼盘迟迟未动工还有一个巨大的问题，就是高压线。置业顾问表示，目前高压线入地工作慢慢的开始进行，但是还有两段没有入地具体何时完成还不好说。

  当然这些都是次要原因，最主要的原因是他的不确定因素。前面说了，该地块尚未拍卖，豫发集团尚未拍得此地，目前项目也没有土地证。

  置业顾问说，预计拿地时间在2018年年底前后，预计签约时间2019年下半年，预计交房时间2022年，但这都是预计，并无确切消息，豫发集团也没办法保证，就算他们敢保证，你敢信吗?在什么都没有的情况下，要立马交全款或者首付60%订购，100多万交出去，却只签协议，你敢签吗?

  而且，本次内购的地块是是豫园里面最差的，南侧是安置区;第三3T6，全部是120平方米的户型，跟其定位的高端改善没有一点关系。

  很多人对此心动，除了位置优越外，就是价格上的优势。他们都以为，周边圣菲城的二手房价格均价已达21000以上，豫园却只卖15000—16000，一二手房倒挂严重，买到就是赚到。

  但是，这种考虑过于乐观了。且不说圣菲城可以按揭，豫发豫园需要全款，单说价格，为什么豫发豫园一定要跟周边最贵的圣菲城价格比呢? 旁边博客工社小区，二手房均价只有17000左右，徐寨的一些品质一般的老小区，甚至均价只有15000元左右。这样算的线年还有风险一个证没拿。按圣菲城二手房买的话可以按揭不说，你往外租一个月按2500算，4年也12万，不划算。此外，一次性付款，100万的资金成本，即使是买理财产品4年周期按5%来算，也有20万了。

  1、豫园位置不错，配套完善，交通便利，价格诱人，但在没有拿地的情况下内购会有很大的风险性。全款和60%以上的首付，将刚需一族彻底隔绝，但是一期户型来说，却又是刚需户型，这样的一种情况很尴尬。

  2、从投资角度考虑，投资的首先考虑的就是稳健的收益。豫园一次性投入资金太大，交房太晚，百万的首付拖几年基本上也把优惠吃尽了。有这么多钱，可完全把钱拆开找两个家里人的名额买两套更稳妥的适合投资的楼盘。

  4、总体而言，言之有屋对所有内购都是不推荐的。豫发豫园虽说有一定的品牌保证，但还是存在一定的风险和不确定性，仍需谨慎

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